Lorsque l’on acquiert une maison neuve ou un logement neuf, on peut redouter les défauts, les vices cachés ou les malfaçons, non visibles ou non détectables immédiatement à la livraison. Le Code Civil prévoit donc trois garanties qui sécurisent votre achat dans l’immobilier neuf et que vous pourrez actionner à l’encontre du constructeur : la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement (qu’on appelle aussi garantie biennale) et la garantie décennale.
Garantie de parfait achèvement: définition
Différence entre garantie décennale et parfait achèvement
La garantie décennale couvre, pendant une période de dix ans suivant la réception des travaux, les dommages affectant la solidité ou la structure de l’ouvrage ou les défauts qui le rendent impropre à sa destination.
Pendant une durée de deux ans suivant la réception des travaux, la garantie de bon fonctionnement impose au constructeur de réparer les défauts affectant le fonctionnement des équipements (portes intérieures, volets, plomberie, ballon d’eau chaude, appareils électriques…).
La garantie de parfait achèvement contraint le constructeur à livrer un bien répondant strictement au cahier des charges. Le propriétaire dispose d’une année entière pour détecter les vices cachés et les malfaçons et pour exiger leur correction immédiate, quel que soit leur degré de gravité.
Le constructeur du programme neuf est donc responsable de tous les dommages durant une période d’un an suivant la réception des travaux au titre de la garantie de parfait achèvement. La garantie décennale prend ensuite le relais pendant neuf ans, sans oublier la garantie biennale (bon fonctionnement) qui couvre les équipements durant deux ans.
Garantie de parfait achèvement: champs d’action
Décrite dans l’article 1792-6 du Code Civil, la garantie de parfait achèvement est une garantie légale, d’ordre public, à laquelle nul ne peut déroger. Elle prévoit que le constructeur a l’obligation de réparer, à ses frais, tous les désordres constatés lors de la livraison du bien (réserves mentionnées dans le procès-verbal de réception du logement) ou constatés postérieurement, durant un délai d’un an suivant la livraison de la maison ou de l’appartement.
Ce que couvre la garantie de parfait achèvement
La garantie de parfait achèvement couvre l’ensemble des désordres fonctionnels, techniques ou esthétiques qui rendent la construction non conforme à ce qui était prévu dans le contrat. Ces désordres peuvent résulter de malfaçons (travaux mal réalisés) ou de travaux non exécutés selon la commande. Si le jour de la réception du logement, vous constatez que la construction n’est pas conforme au contrat que vous avez signé, vous devez absolument consigner ces anomalies dans le procès-verbal de réception (réserves).
Toute l’année qui suit la réception des travaux, si vous relevez des dommages ou des malfaçons, vous devez les mentionner par écrit et les faire parvenir au constructeur (lettre recommandée avec accusé de réception ou pli d’huissier).
L’entrepreneur devra alors engager les réparations. S’il ne donne pas suite à votre demande, le litige sera traité par le juge. En copropriété, vous devez vous adresser au syndic pour les malfaçons qui concernent les parties communes.
Exceptions de la garantie
Attention, la garantie de parfait achèvement ne joue pas, en principe, pour les vices qui sont apparents dès la visite de réception du logement et qui n’ont pas été consignés sur le procès-verbal. Il faut donc être très attentif lors de la visite de réception, et au besoin ne pas hésiter à se faire assister d’un ami qui connaît les règles et les pratiques de la construction ou se faire accompagner d’un professionnel de l’immobilier.
La garantie de parfait achèvement ne s’applique évidemment pas aux dégâts occasionnés par l’usure normale ou par une mauvaise utilisation du bien et de ses équipements par l’occupant.
