Logement conventionné : définition et critères

Vous vous apprêtez à louer un logement dit conventionné ? Mais de quoi s’agit-il exactement ? À qui s’adresse ce type de logement ? Quelles sont ses caractéristiques ? Nous répondons ici à toutes vos questions.

Chercher un logement est une tâche ardue : il y a souvent un détail ou deux qui nous tracassent et nous mettent des bâtons dans les roues. Les codes et les règles à suivre ne sont pas si faciles pour la majorité d’entre nous : un salaire couvrant trois fois le montant du loyer ; avoir un garant ; trouver un logement assez grand pour toute la famille avec un loyer acceptable pour votre poche, etc. La difficulté de se loger est réelle, et l’Etat en est conscient. Afin de facilité son accès, le logement conventionné a été mis en place. Mais qu’est-ce que c’est ?

Un logement conventionné, qu’est-ce que c’est ?

On peut définir un logement conventionné : logement régi par une convention signée entre le bailleur et l’Etat ou l’Anah (agence nationale de l’amélioration de l’habitat). Ce type de location s’adresse à des personnes ayant de faibles ressources. On parle également de logement social. Concernant le montant du loyer, il est réglementé et ne peut dépasser un certain plafond. Ce dernier est variable selon les régions. Ce type de logement permet à des populations défavorisées d’être dignement logées, et ce, de manière illimitée dans le temps. Dans certains cas exceptionnels, la durée du bail peut varier de 6 à 9 ans notamment en cas de travaux. Si côté locataire l’avantage demeure dans le loyer modéré, côté propriétaire, il existe de nombreux avantages fiscaux (déduction sur les revenus locatifs). Ce dernier peut également percevoir en direct l’APL (aide personnalisée au logement). Les logements conventionnés existent sous deux formes : les logements conventionnés APL et ceux liés à l’Anah.

En quoi un logement non conventionné se différencie ?

Ce type de logement n’est soumis à aucune convention conclue entre le bailleur propriétaire et l’Etat. Les loyers non conventionnés ne sont pas plafonnés par un accord de régulation et les critères de ressources pour l’attribution d’un logement à un locataire sont différents. Ils ne sont pas encadrés par l’état et peuvent atteindre une exigence de revenus dans certains départements allant jusqu’à gagner trois fois et demi le loyer. Si le bailleur bénéficie d’avantages comme fixer librement la durée de son bail ou le montant du loyer, il n’est pas sujet à des réductions fiscales. Quant aux locataires, ils peuvent tout de même être bénéficiaires de l’ALS (allocation de logement social).

Les deux types de logements conventionnés

Le logement conventionné Anah se caractérise par une convention conclue entre le bailleur et l’Anah. Ce cadre permet au bailleur de jouir de réductions fiscales sur ses revenus fonciers. Cette déduction fiscale est de 15 à 30 % pour un loyer intermédiaire, de 50 à 70 % pour un loyer dit social ou très social et de 85 % si la gestion est confiée à une association ou organisme compétent. Le logement conventionné APL ou conventionné CAF est soumis à une convention entre le bailleur et le préfet. L’APL est directement versée au propriétaire. Cette opération le sécurise des loyers impayés. Charge au locataire de régler la différence en déduisant du loyer le montant de l’APL. Autrement dit un logement conventionné permet une déduction fiscale de 15% à 30%.

Qui peut prétendre à un logement conventionné ?

Concernant les logements conventionnés APL ils sont la propriété des bailleurs sociaux type HLM. Ils sont réservés à des personnes modestes dont les revenus sont inférieurs à un certain montant. Idem pour les logements conventionnés Anah. Par contre le plafond pour ces derniers est défini par les impôts et tiennent compte des revenus N-2 (RSA, minima sociaux hors allocations familiales et salaires). À noter que dans certains cas, les revenus des douze derniers mois si plus avantageux peuvent être pris en considération (chômage, divorce ou décès du conjoint).

Ainsi, grâce aux logements conventionnés, les populations fragilisées peuvent conserver un toit. Conventionnés Apl ou Anah l’attribution de ces logements est soumise à des conditions de revenus. Les propriétaires bailleurs eux aussi en tirent un avantage grâce au % de réduction fiscale attribué.

Lorsque le bailleur propose un logement conventionné ANAH, les ressources du foyer ne doivent pas dépasser un certain seuil : 20 966€ pour une personne seule ; 27 998€ pour deux personnes ; 33 670€ pour trois personnes ; 40 648€ pour quatre personnes, etc.
Il faut donc être vigilant sur cette option : renseignez-vous bien sur les conditions d’acceptation de cette convention, qui est un peu moins courante que la convention d’APL.

Pourquoi un logement conventionné vous est favorable ?

Les deux avantages majeurs du logement conventionné résident en quelques lettres : APL et ANAH.

Le plus souvent utilisé, le logement conventionné APL permet au locataire de pouvoir faire une demande d’aide au logement auprès de la caisse d’allocations familiales. Cette partie du montant du loyer sera directement versée au propriétaire. En outre, le locataire se voit recevoir une réduction du loyer au prix affiché à l’annonce de location. Cela permet au futur locataire de pouvoir être logé à moindre coût, afin de jouir d’un logement décent malgré son revenu.
Lorsque vous souhaitez louer un logement, il faut impérativement demander en amont de la signature du bail si le logement est éligible aux APL. Il se peut que la location que vous visez ne soit pas conventionnée. Autrement dit, la demande d’APL sera rejetée, et vous n’aurez aucune aide pour votre loyer.

L’autre aide valorisée par le logement conventionné, l’ANAH, revient au propriétaire : contre une location proposée à prix préférentiel pour un foyer aux revenus modestes, le bailleur se voit proposer une réduction fiscale sur ses revenus fonciers, dont le pourcentage varie selon le montant du loyer. C’est une aide qui semble profiter au bailleur, mais elle est également intéressante pour le futur locataire puisque le prix de la location est plus faible que les prix du marché !