Patrimoine immobilier : définition et fiscalité

La plupart des ménages sont détendeurs d’un patrimoine immobilier. Qu’il soit constitué par un seul ou plusieurs biens, il est important de connaître les différents types de biens immobiliers qui le constituent et de savoir comment l’évaluer.

Qu’est-ce que le patrimoine immobilier ?

Il correspond à l’ensemble des biens immobiliers détenus par une personne juridique, qui peut être physique ou morale. En général, ce patrimoine se limite à un seul bien immobilier correspondant à la résidence principale de la personne. Il peut également être constitué par d’autres biens immobiliers, comme par exemple :

  • une seconde résidence ;
  • un ou plusieurs logements destinés à la location ;
  • un terrain à bâtir ;
  • une zone forestière ;
  • une surface commerciale ;
  • etc.

Les différents types de biens immobiliers

On distingue plusieurs catégories de biens immobiliers qui constituent le patrimoine d’une personne juridique.

Les biens immobiliers destinés à l’habitation

Ces biens sont destinés à la résidence principale ou à la résidence secondaire de la personne juridique.

Les biens immobiliers de rapport

L’immobilier de rapport correspond aux biens immobiliers achetés dans le but de les mettre en location. Il s’agit donc d’investissements locatifs ayant pour objectif d’obtenir des loyers et générés des revenus complémentaires pour l’acquéreur.

L’immobilier commercial

Il s’agit des biens immobiliers professionnels, comme par exemple : des bureaux, des surfaces commerciales, des entrepôts, etc. Plutôt que d’investir dans l’achat d’immeubles destinés à l’habitation, un particulier peut opter pour l’investissement dans l’immobilier commercial. Le particulier peut faire l’acquisition de ce type de bien en nom propre ou en créant une SCI (société civile immobilière).

Les terrains à bâtir

Ce sont des terrains vierges achetés par des investisseurs dans le but d’y construire leur propre maison pour y habiter ou de construire un immeuble destiné à la vente ou à la location.

Les terrains forestiers et agricoles

Les champs, les forêts ainsi que les plantations agricoles sont des biens immobiliers qui peuvent également constitués le patrimoine d’une personne. Ceux-ci peuvent être exploités de plusieurs manières et octroyer des revenus intéressants pour l’acquéreur.

Comment estimer son patrimoine ?

Qu’elle soit réalisée pour la déclaration de vos impôts ou tout simplement pour connaître la situation de votre richesse globale actuelle, l’évaluation de votre patrimoine est importante.

Pour ce faire, plusieurs méthodes permettent d’estimer de manière plus ou moins précise la valeur de l’ensemble de vos biens immobilier détenus.

L’évaluation par comparaison

Il s’agit de la méthode d’estimation la plus couramment utilisée pour calculer la valeur d’un bien immobilier. Comme son nom l’indique, elle repose sur la comparaison du bien immobilier avec d’autres biens, ayant des caractéristiques similaires (catégorie, superficie, année de construction, etc.), vendus dans la même région à la même période. Pour vous aider dans vos démarches, vous pouvez consulter les dernières transactions immobilières réalisées dans une région donnée à l’aide de l’outil en ligne Patrim.

L’estimation par le revenu

Pour l’estimation des biens immobiliers destinés à la location, il est coutume d’employer la méthode d’estimation par le revenu. C’est-à-dire que la valeur vénale du bien est déterminée en tenant compte des revenus locatifs obtenus suite à la mise en location du bien. En pratique, il est nécessaire de calculer les revenus obtenus au cours d’une année et d’appliquer à ceux-ci un coefficient permettant d’évaluer le taux de rendement locatif du bien.

L’estimation par un expert

Dans certains cas de figure, il se peut que les méthodes citées ci-dessus ne permettent pas d’obtenir une valeur proche de la réalité. En effet, certains biens immobiliers peuvent être considérés comme atypiques, ce qui exclut par conséquent la méthode d’estimation par comparaison. Il peut donc être requis de faire appel aux services d’un expert immobilier afin de réaliser une estimation du bien ou de se baser sur le prix de vente antérieure en tenant compte des améliorations apportées dans le bien. Vous pouvez donc vous adresser à une agence immobilière. Par exemple, votre projet immobilier est sur Nîmes, vous pouvez vous adresser à une agence immobilière à Nîmes.

La fiscalité relative au patrimoine

Lorsque votre patrimoine a une valeur nette égale ou supérieure à 1 300 000 euros au 1er janvier de l’année d’imposition, celui-ci est soumis à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

Les biens immobiliers qui sont pris en compte pour ce calcul sont :

  • l’ensemble des immeubles bâtis détenus ;
  • les immeubles en cours de construction ;
  • les terrains à bâtir, forestiers et agricoles ;
  • les immeubles ou parties d’immeubles constitués par des parts de sociétés immobilières (SCI) ;
  • les droits immobiliers détenus sur un ou plusieurs biens (usufruit, viager, etc.).

Certains biens peuvent être partiellement ou entièrement exonérés de l’IFI :

  • les biens destinés à l’exploitation professionnelle personnelle ;
  • les bois et les forêts utilisés à des fins professionnelles.

Bon à savoir : au moment du calcul, un abattement de 30 % est appliqué sur la valeur de votre résidence principale.