Patrimoine immobilier : ce qu’il faut savoir avant de le déclarer

La plupart des ménages sont détendeurs d’un patrimoine immobilier. Qu’il soit constitué par un seul ou plusieurs biens, il est important de connaître les différents types de biens immobiliers qui le constituent et de savoir comment l’évaluer.

Qu’est-ce que le patrimoine immobilier ?

Il correspond à l’ensemble des biens immobiliers détenus par une personne juridique, qui peut être physique ou morale. En général, ce patrimoine se limite à un seul bien immobilier correspondant à la résidence principale de la personne. Il peut également être constitué par d’autres biens immobiliers, comme par exemple :

  • une seconde résidence ;
  • un ou plusieurs logements destinés à la location ;
  • un terrain à bâtir ;
  • une zone forestière ;
  • une surface commerciale ;
  • etc.

Les différents types de biens immobiliers

On distingue plusieurs catégories de biens immobiliers qui constituent le patrimoine d’une personne juridique.

Les biens immobiliers destinés à l’habitation

Ces biens sont destinés à la résidence principale ou à la résidence secondaire de la personne juridique.

Les biens immobiliers de rapport

L’immobilier de rapport correspond aux biens immobiliers achetés dans le but de les mettre en location. Il s’agit donc d’investissements locatifs ayant pour objectif d’obtenir des loyers et générés des revenus complémentaires pour l’acquéreur.

L’immobilier commercial

Il s’agit des biens immobiliers professionnels, comme par exemple : des bureaux, des surfaces commerciales, des entrepôts, etc. Plutôt que d’investir dans l’achat d’immeubles destinés à l’habitation, un particulier peut opter pour l’investissement dans l’immobilier commercial. Le particulier peut faire l’acquisition de ce type de bien en nom propre ou en créant une SCI (société civile immobilière).

Les terrains à bâtir

Ce sont des terrains vierges achetés par des investisseurs dans le but d’y construire leur propre maison pour y habiter ou de construire un immeuble destiné à la vente ou à la location.

Les terrains forestiers et agricoles

Les champs, les forêts ainsi que les plantations agricoles sont des biens immobiliers qui peuvent également constitués le patrimoine d’une personne. Ceux-ci peuvent être exploités de plusieurs manières et octroyer des revenus intéressants pour l’acquéreur.

Comment estimer son patrimoine ?

Qu’elle soit réalisée pour la déclaration de vos impôts ou tout simplement pour connaître la situation de votre richesse globale actuelle, l’évaluation de votre patrimoine est importante.

Pour ce faire, plusieurs méthodes permettent d’estimer de manière plus ou moins précise la valeur de l’ensemble de vos biens immobilier détenus.

L’évaluation par comparaison

Il s’agit de la méthode d’estimation la plus couramment utilisée pour calculer la valeur d’un bien immobilier. Comme son nom l’indique, elle repose sur la comparaison du bien immobilier avec d’autres biens, ayant des caractéristiques similaires (catégorie, superficie, année de construction, etc.), vendus dans la même région à la même période. Pour vous aider dans vos démarches, vous pouvez consulter les dernières transactions immobilières réalisées dans une région donnée à l’aide de l’outil en ligne Patrim.

L’estimation par le revenu

Pour l’estimation des biens immobiliers destinés à la location, il est coutume d’employer la méthode d’estimation par le revenu. C’est-à-dire que la valeur vénale du bien est déterminée en tenant compte des revenus locatifs obtenus suite à la mise en location du bien. En pratique, il est nécessaire de calculer les revenus obtenus au cours d’une année et d’appliquer à ceux-ci un coefficient permettant d’évaluer le taux de rendement locatif du bien.

L’estimation par un expert

Dans certains cas de figure, il se peut que les méthodes citées ci-dessus ne permettent pas d’obtenir une valeur proche de la réalité. En effet, certains biens immobiliers peuvent être considérés comme atypiques, ce qui exclut par conséquent la méthode d’estimation par comparaison. Il peut donc être requis de faire appel aux services d’un expert immobilier afin de réaliser une estimation du bien ou de se baser sur le prix de vente antérieure en tenant compte des améliorations apportées dans le bien. Vous pouvez donc vous adresser à une agence immobilière. Par exemple, votre projet immobilier est sur Nîmes, vous pouvez vous adresser à une agence immobilière à Nîmes.

La fiscalité relative au patrimoine

Lorsque votre patrimoine a une valeur nette égale ou supérieure à 1 300 000 euros au 1er janvier de l’année d’imposition, celui-ci est soumis à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

Les biens immobiliers qui sont pris en compte pour ce calcul sont :

  • l’ensemble des immeubles bâtis détenus ;
  • les immeubles en cours de construction ;
  • les terrains à bâtir, forestiers et agricoles ;
  • les immeubles ou parties d’immeubles constitués par des parts de sociétés immobilières (SCI) ;
  • les droits immobiliers détenus sur un ou plusieurs biens (usufruit, viager, etc.).

Certains biens peuvent être partiellement ou entièrement exonérés de l’IFI :

  • les biens destinés à l’exploitation professionnelle personnelle ;
  • les bois et les forêts utilisés à des fins professionnelles.

Bon à savoir : au moment du calcul, un abattement de 30 % est appliqué sur la valeur de votre résidence principale.

La loi de finances a également introduit des nouvelles concernant les plus-values immobilières en 2020. Calculer la plus-value immobilière pour en déduire comment déclarer la vente d’un bien immobilier peut être indispensable.

Plus-value immobilière : de quoi s’agit-il ?

La plus-value immobilière est le gain réalisé par la revente d’un bien immobilier à un prix supérieur au prix d’achat après 5 ans de l’achat lui-même. L’IRS impose la plus-value immobilière aux fins de l’impôt sur le revenu et ce, parce qu’elle est considérée comme un revenu différent.

La plus-value immobilière, c’est-à-dire le gain obtenu lors de la revente du bien, est réalisée par une vente à titre onéreux, qui outre le transfert de propriété peut également concerner des droits réels.

Fiscalité

La plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier est imposée lorsque le bien vendu a été acheté il y a moins de 5 ans, lorsque le bien n’est pas parvenu au vendeur à la suite d’une succession, lorsque le bien n’a pas été utilisé comme résidence du vendeur ou d’un membre de sa famille dans le temps écoulé entre l’achat et la vente qui a réalisé la plus-value.

Calcul de la plus-value immobilière

Le contribuable qui doit payer l’impôt sur le profit immobilier peut calculer la plus-value et l’inscrire dans la rubrique “autres revenus” de la déclaration d’impôt, puis payer le taux de référence IRPEF relatif ; ou il peut demander au moment de l’acte d’appliquer un impôt de substitution de 20%, qui doit être payé en même temps que l’acte et que le notaire paiera une fois l’acte enregistré électroniquement.

Résidences principales et secondaires

La plus-value immobilière est imposée par le biais d’un impôt de substitution si la première ou la deuxième maison a été vendue à titre onéreux. Comment déclarer la vente d’un bien immobilier ? Le profit imposable est calculée sur la base de la différence entre la contrepartie reçue et le coût d’acquisition. Dans le cas de la plus-value immobilière pour la résidence secondaire, puisque le vendeur réside par définition dans une autre maison, la plus-value sera certainement imposée. A voir également: les différences entre résidence principale et résidence secondaire

Quand vous payez la plus-value immobilière et quand vous ne la payez pas

Comme mentionné, si vous achetez un bien immobilier et le revendez avant 5 ans à un prix plus élevé, vous devez payer un impôt de 20 % sur le profit généré. Vous n’avez pas à payer de plus-value immobilière quand :

  • vous recevez un bien en héritage et décidez de le mettre en vente ;
  • vous achetez un bien immobilier et le vendez après une période de 5 ans ;
  • vous achetez une propriété avec l’allocation de première habitation et, pendant la majeure partie de la période entre l’achat et la vente, la propriété est utilisée comme résidence principale

Les cessions gratuites ne constituent pas des plus-values, tandis que les plus-values relatives aux biens acquis par héritage et aux immeubles d’habitation utilisés par le cédant, pendant la majeure partie de la période de possession, comme résidence principale ou celle de sa famille ne sont pas imposées.