Le contrat de syndic permet au syndic d’assurer la gestion d’une copropriété. Il comprend les clauses et les modalités à respecter par les 2 parties. En temps normal, sa validité est de 3 ans, mais il est possible d’y mettre fin avant cette échéance. Tout dépend du motif du changement de syndic.
Le changement de syndic sans faute grave
Si aucune faute grave n’est commise par le syndic de copropriété, le contrat peut se terminer à la fin du mandat. Changer de syndic se fait alors à l’issue d’une assemblée générale. La procédure passe par plusieurs étapes.
Dans un premier temps, il est nécessaire de faire le point. Le conseil syndical devra déterminer s’il est vraiment nécessaire de changer de syndic. Pour ce faire, il faut prendre en compte les besoins de l’immeuble et de ses résidents. Cela peut concerner des rénovations des locaux ou encore un mode de gestion différent. Quoi qu’il en soit, le conseil syndical synthétisera ces points dans un cahier des charges. Celui-ci comprendra aussi d’autres éléments, dont nombre de visite du syndic.
Dans un deuxième temps, le syndicat des copropriétaires procédera à une sélection de nouveaux syndics. En effet, plusieurs choix peuvent se présenter. Il est donc important de faire un tri afin de garder les candidats qui répondent le mieux aux attentes des copropriétaires.
Pour information, il existe 2 grandes familles de syndics. La première englobe les grands groupes. Ces derniers peuvent gérer une centaine de lots. Certes, ils sont intéressants pour leurs labels, mais en pratique, ils disposent de peu de temps à vous accorder. La seconde famille comprend les syndics indépendants qui proposent des prestations plus personnalisées. Certains gèrent un nombre réduit de lots, ce qui vous permettra d’entretenir une relation plus équilibrée avec le syndic.
Une fois votre choix arrêté, il est temps de préparer les dossiers pour la révocation du syndic actuel et la désignation de son remplaçant. Ces procédures auront lieu lors de l’assemblée générale.
À titre de remarque, le nouveau contrat Alur doit avoir une date explicite de début et de fin, sans quoi il sera caduc. Une date calendaire au format jj/mm/aaaa est obligatoire.
Le changement de syndic avec faute grave
En cas de faute grave, il est possible de résilier un contrat de syndic avant la fin du mandat. On entend par faute grave des manquements liés à la gestion. Il peut également s’agir de la non-exécution des décisions prises en assemblée générale. Pour éviter la rupture de gestion de la copropriété, il est vivement conseillé de trouver un nouveau syndic avant la prochaine assemblée.
Comme pour le changement de syndic, la révocation a lieu lors d’une assemblée générale. Avant la tenue de celle-ci, le conseil syndical doit demander au syndic d’inscrire la résiliation de son contrat à l’ordre du jour. En cas de refus, il est possible de tenir une assemblée générale extraordinaire.
Il est à noter qu’une révocation abusive peut porter préjudice au syndicat des copropriétaires. En effet, le syndic peut demander des dommages-intérêts. Ces pénalisations correspondent à la somme que le syndic aurait pu percevoir s’il avait continué son mandat. Afin d’éviter cette situation, les copropriétaires doivent se munir de preuve pour justifier l’arrêté du contrat. Le dossier peut être constitué de courriers recommandés que le syndic n’a pas pris en compte par exemple. Cela peut être en rapport avec la rénovation des parties communes.
L’arrêté du contrat de syndic est à voter à la majorité absolue lors de l’assemblée générale. Si la majorité absolue n’est pas effective auprès des propriétaires, deux cas se présentent. Si ⅓ des voix sont pour l’arrêt du contrat de syndic, un second vote à lieu. Cette fois, le vote est fait à la majorité simple. Dans le cas où moins des ⅓ des copropriétaires sont d’accord, une autre assemblée est à prévoir 3 mois suivants la première. Durant cette réunion, un vote à la majorité simple est effectué.
L’arrêt d’un contrat de syndic peut se faire de deux manières différentes. Que ce soit un changement de syndic sans faute grave ou avec faute grave, pensez à toujours préparer vos dossiers quelques mois à l’avance.
