Bilan immobilier sur l’année 2021

2021 se termine avec une image d’année record, et le mot est bien choisi. Jamais auparavant le volume de transaction n’avait dépassé le million sur douze mois d’affilée. Le volume effarant de 1,2 million de transaction a été dépassé dès le mois d’août. Comment l’expliquer? Cela va-t-il se poursuivre?

Hausse du nombre de transactions immobilière

Cette explosion du volume de transaction, exceptionnelle, s’explique par un contexte lui aussi exceptionnel.

Une hausse jamais observée auparavant

Le million de transactions avait déjà été dépassé en 2019, mais la crise sanitaire a fait de 2020 une parenthèse particulière, presque considérée comme une année blanche. Le fait que 2021 affiche une hausse de 14,5% par rapport à 2019 dépasse les projections, et c’est pourtant ce que constate le CSN (Conseil supérieur du notariat) ce 13 décembre.
Côté records, 2021 est aussi l’année de la stagnation au plus bas des taux de prêts immobiliers, alors que les prix ont poursuivi eux également une hausse très significative.

Quels sont les leviers de cette hausse des transactions ?

Le premier facteur expliquant cette hausse des transactions, surtout dans l’ancien, n’est autre que la quasi mise à l’arrêt de la construction de logements neufs. À noter qu’un ralentissement était déjà engagé avant la crise sanitaire, et qu’après plusieurs mois de marasme la reprise est difficile. Dans le même temps pourtant, les projets mis entre parenthèses le temps de la crise sanitaire ont repris, s’ajoutant aux nouveaux projets : cela explique pourquoi l’ancien a autant la cote.
Le deuxième facteur, entretenant cet engouement, c’est le maintient de taux très bas, du fait des taux zéro portés par la BCE (Banque centrale européenne).

L’engouement pour les villes moyennes

Il est important d’apporter une précision notable concernant la hausse des prix constatée en 2021 : cette hausse est en effet inégale.

Y-a-t-il un “exode urbain”?

Il ne s’agit pas d’un exode, la hausse restant assez soutenue dans les grandes agglomérations. Mais il s’agit d’une tendance très marquée.

Contrairement à la tendance des quinze années précédentes, la hausse des prix est bien inférieure en île de France (+1,4%) notamment en petite couronne et à Paris, par rapport aux villes moyennes en province (+9%). Les maisons en province, laissées pour compte durant toute une décennie au profit des appartements franciliens, reprennent du galon alors que ces derniers marquent le pas.

Les raisons d’un rééquilibrage des prix au bénéfice de la province

Tout d’abord, on note que la tendance semblait déjà s’amorcer en 2019, du fait du départ de certaines catégories de classes moyennes des grands centres urbains tels que Paris, vers des centres urbains plus modestes mais bien pourvus en services, voire connectés à la capitale. La crise sanitaire a conforté cette tendance, pour des populations ayant souffert durant les confinements de vivre en espace restreint, à partir vers des lieux plus verdoyants et plus spacieux.

L’autre moteur de cette tendance est le télétravail, qui, apprécié des travailleurs et des entreprises, gomme les contraintes géographiques et de fait la nécessité de vivre dans une zone urbaine dense pour être près de son travail.

Quelles perspectives ?

La fin d’année montre une stabilisation peu surprenante, car propre à la période. La poursuite d’une hausse globale des prix est probable alors que 2022 s’annonce, mais rien n’est moins sûr du côté de la hausse des volumes. Il faudra aussi compter sur une reprise possible du neuf, si le contexte sanitaire ne s’en mêle pas, et sur le fait que dans les régions surtout, le pouvoir d’achat immobilier commence à marquer une baisse continue qui pourrait finir par impacter le marché.