Evaluer le loyer d’un logement

Vous avez acquis un appartement ou une maison en le destinant à la location : il vous revient maintenant d’en définir le montant du loyer. Vous devrez pratiquer des prix correspondants au marché et à la nature de votre bien ainsi que du cadre fiscal dans lequel vous l’inscrivez. Nous allons vous donner ci-après les éléments de réflexion à prendre en compte.

Appartement dans le cadre de la loi PINEL

Votre réflexion est simplifiée puisque ce dispositif prévoit des plafonds par m² à ne pas dépasser pour bénéficier de la réduction fiscale. La loi prévoit un zonage A, Abis, B1 et B2 qui fixe des plafonds par m² (de 17,55 € à Paris en zone A à 9,13 € pour la zone B2). A noter aussi : votre locataire devra respecter des plafonds de rémunération pour entrer dans le dispositif.

Pour autant, cette référence à un cadre légal ne doit pas vous dispenser de vérifier que ces montants correspondent bien au quartier où est implanté votre appartement : l’abondance de l’offre est prendre en compte.

Votre location ne s’inscrira pas dans le dispositif PINEL

Vous devrez considérer les différents aspects qui impactent la détermination du bon niveau de loyer à prévoir. Nous les récapitulons ci-après :

  • L’emplacement : il est fondamental : il existe autant de marchés immobiliers que de villes et de quartiers. On note souvent des disparités importantes d’un quartier à l’autre. Nous, professionnels de l’immobilier, pourront vous apporter notre connaissance du marché pour vous aider.
  • la surface et le nombre de pièces de votre appartement: il y a bien entendu une proportionnalité entre les surfaces et les loyers. Elle n’est toutefois pas linéaire, les loyers des petites surfaces au m² étant en général supérieurs à ceux des biens plus grands. Des bonus comme la présence d’un balcon, d’une cave, d’un garage, d’un jardin constitueront des éléments qui pourront valoriser le montant du loyer ;
  • l’état de l’appartement: est-il prêt à l’usage ? des travaux sont-ils nécessaires ? Il est évident qu’un appartement en bon état se louera plus facilement et à de meilleures conditions. Les commodités (salle de bains notamment avec présence d’une douche ? d’une baignoire ?) sont aussi un facteur impactant le loyer ;
  • la location doit-elle se faire en meublée ou nue : une location meublée augmentera le montant du loyer. Une cuisine équipée est actuellement devenue le standard pour une location réussie. En revanche des équipements comme une climatisation, particulièrement dans le sud du pays, seront appréciés et pourront être intégrés dans la fixation du loyer ;
  • les moyens de transport en proximité. La présence d’une gare, d’une station de tramway constituera un facteur positif ;
  • les services : les écoles, établissements de santé, commerces.. seront autant de points qui discrimineront positivement votre bien et son potentiel locatif .

Prenez en compte également des règles d’encadrement des loyers

Dans certaines villes et des quartiers dits « zones tendues » des plafonds de loyer au m² ont été prévus et doivent être respectés même en loi PINEL. Ces plafonds concernant actuellement plus de 1000 villes en France. Pensez à demander conseils auprès d’une agence immobilière.

Dans le même raisonnement, il existe des règles concernant l’évolution du loyer. Celui-ci peut être fixé librement au départ de la location. Mais par la suite, l’augmentation devra être limitée à l’évolution d’un indice -celui de l’INSEE coût de la construction en général). En cas de relocation par ailleurs, le loyer ne pourra pas être majorée librement et restera soumis à des règles.

On le voit donc : il est primordial de démarrer une location sur le bon niveau car il va conditionner toutes les locations ultérieures. C’est pourquoi il est conseillé de s’entourer des conseils de professionnels. N’hésitez pas à nous consulter.