Résidence principale, résidence secondaire : quelles différences ?

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Les impôts distinguent les notions de « résidence principale » et de « résidence secondaire » pour des raisons fiscales. Mieux vaut savoir les appréhender ! Suivez le guide grâce à Dominique Thimbert, expert immobilier chez Ouest France immo.

Résidence principale ou résidence secondaire ? Chacune des deux dispose de son propre régime fiscal. Aussi, il est important que je puisse bien savoir faire la différence.

Qu’est-ce qu’une résidence principale ? Qu’est-ce qu’une résidence secondaire ?

Mon logement sera reconnu comme ma résidence principale si j’y vis habituellement et réellement avec ma famille et que s’y trouvent mes intérêts professionnels et matériels. A noter : je peux ne pas être propriétaire de mon habitation principale.

Tous mes autres logements sont qualifiés comme des résidences secondaires – et ce, quelle que soit leur utilisation : véritable résidence secondaire occupée lors de mes week-ends ou mes congés, investissement locatif…

Le fisc entend par résidence secondaire un bien immobilier (appartement, maison, villa, chalet…) que je n’habite au mieux que temporairement, généralement moins de 8 mois par an. Si mes finances me le permettent, je peux posséder plusieurs résidences secondaires.

Je déclare mon habitation principale

Attention : je ne peux pas avoir deux résidences principales ! Si je possède deux biens immobiliers, c’est à moi de déclarer aux Impôts lequel des deux est ma résidence principale. Cela ne veut pas dire que le fisc prendra cette information pour argent comptant. Il peut très bien étudier lui-même la véracité de ma situation… et la corriger. Rien ne m’interdit de changer résidence principale en résidence secondaire si je le souhaite. Dans ce cas, je dois avertir l’administration fiscale.

Les avantages d’une résidence principale

Ma résidence principale m’offre des avantages fiscaux. Ainsi, je peux bénéficier de quelques coups de pouce pour devenir propriétaire de ma résidence principale, notamment avec le prêt à taux zéro (PTZ).

En plus, je bénéficie de crédits d’impôts pour certains travaux qui améliorent mon logement. En cas de cession, ma plus-value est totalement exonérée d’impôts sur le revenu, quel que soit son montant et la durée de détention de ma résidence principale.

Si je paye l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), je profite d’un abattement de 30% sur la valeur de ma résidence principale dans le calcul de mon patrimoine.

Enfin, en cas de succession, un abattement de 20% est octroyé sur la valeur vénale du bien dès lors que mon conjoint survivant y demeure.

Résidences secondaires : quelle fiscalité ?

La fiscalité de ma résidence secondaire est quant à elle plus lourde… Ainsi la propriété d’une résidence secondaire :

• ne me procure aucun abattement lors du calcul de mon ISF,
• ne me donne pas droit à un crédit d’impôt quand je fais des travaux d’équipement,
• ne me permet aucun abattement en matière de droits de succession,
• est imposé sur les plus-values immobilières en cas de cession.

Concernant ce dernier point, il existe quelques exceptions : d’une part, si ma cession est d’un montant inférieur ou égal à 15 000 euros, je suis exonéré. D’autre part, je bénéficie d’un abattement progressif en fonction du temps de détention de ma résidence secondaire. Ainsi, mon abattement sera de 6% pour chaque année de détention comprise entre la 5e et 21e année et de 4% pour la 22e année révolue de détention. En d’autres termes, je serai totalement exonéré de l’impôt sur les plus-values immobilières au bout de 22 ans de détention.

Un système d’abattement progressif existe aussi sur les prélèvements sociaux. Au bout de trente ans de détention, j’en suis totalement exonéré.

Le saviez-vous ?

Si je mets du temps à vendre ma résidence principale…

Si je déménage de ma résidence principale et que n’arrive pas à la vendre rapidement, le fisc m’autorise à bénéficier de l’exonération de ma plus-value pendant deux ans à compter de mon départ. A condition de ne pas avoir loué mon logement ou logé gratuitement un proche !

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