Investissement immobilier dans la vigne

L’évolution du marché n’est pas homogène : sans surprise, ce sont surtout les vignes bénéficiant d’un AOC appellation d’origine contrôlée soit les vins de qualité supérieure qui ont profité de cette valorisation. Les prix à l’hectare sont extrêmement contrastés : en moyenne à 144 000 euros (2018) mais avec des pics d’un million en Champagne et 6 millions en Bourgogne !

Il est difficile compte-tenu des valorisations et d’un marché fermé où les transactions se font le plus souvent entre membres de la profession avertis, à acquérir des vignes en direct. L’investisseur préfèrera acquérir des parts d’une SCPI ou d’un Groupement Foncier Viticole GFV. Ces derniers, plus petits puisque le nombre de porteurs de parts est limité à 150 associés, fonctionnent suivant le même principe soit une mutualisation d’épargnants : dans les 2 types de structure juridique, il y a dissociation entre la propriété et l’exploitation qui est confiée à un viticulteur. Avoir recours à une agence immobilière spécialisée peut être nécessaire pour votre projet d’investissement.

Le rendement d’un investissement dans de la vigne

Les rendements ne sont pas très élevés (autour de 1 % à 1,5 % annuels voire moins pour certains secteurs comme la Champagne) mais deviennent convenables après la baisse des taux et des rendements sur les supports d’assurance-vie en support euros.

La fiscalité pour les vignes

  • Les revenus

    Les revenus issus des parts de SCPI ou GFV sont considérés comme des revenus fonciers et sont donc imposés suivant le régime fiscal applicable à ce type de revenus avec le choix entre le régime du micro-foncier pour des revenus inférieurs à 15000 euros annuels avec un abattement forfaitaire de 30 % ou le régime réel où toutes les charges y compris les intérêts d’emprunt sont déductibles. Le choix entre les 2 régimes doit être étudié en fonction la situation particulière du contribuable et notamment en fonction de son niveau de charges et de son recours à l’emprunt pour financer son acquisition -le régime réel devient alors plus attractif- ;

  • La fiscalité au regard de l’Impôt sur la Fortune Immobilière IFI

    A la condition de conserver ses parts au moins 2 ans, les parts de GFV bénéficient d’un abattement de 75% dans la limite de 101 897 euros et de 50% au-delà ;

  • La fiscalité en cas de transmission

    est attractive pour les GFV (et non les SCPI) : pour les donations et successions, l’abattement est de 75% jusqu’à 300 000 euros, puis de 50% au-delà ;

  • Les plus-values en cas de revente

    sont traitées fiscalement comme toutes les plus-values immobilières : l’imposition diminue avec les années de détention des parts.

La dimension « plaisir »

Outre les avantages financiers et fiscaux, l’investisseur acquéreur de parts de SCPI ou GFV investis dans des vignes profitent en général de prix réduits sur ses achats de vins issus des vignes acquises par le groupement.

La liquidité d’un investissement en vignes

Elle est forcément plus limitée que d’autres placements comme les actions. L’investissement doit être envisagé à long terme. En cas de projet de cession, il faut envisager un certain délai pour vendre dans des bonnes conditions. L’investisseur étudiera avec soin les règles fixées par la SCPI ou GFV.

Une acquisition de vignes est une opération pointue, par ses nombreux aspects : connaissance du marché des vignes, fiscalité à personnaliser suivant la situation particulière de l’investisseur. IL est dès lors conseillé de s’entourer des conseils de professionnels. Il ne faut pas mésestimer par ailleurs les risques de ce type d’activité dont surtout climatiques (gel) ou sanitaires (maladie de la vigne).