Quels sont les risques de vendre un bien immobilier en dessous des prix du marché ? Que dit la loi ?

Dans la vie d’un propriétaire, la décision de vendre un bien immobilier est souvent liée à un projet de réaliser une nouvelle acquisition, ou de mobiliser de la trésorerie pour solder des dettes.

Compte tenu des délais pour finaliser une vente, en moyenne 6 mois, la tentation est souvent grande de proposer un prix de vente inférieur à celui du marché. Mais cela n’est jamais sans conséquence et peut s’avérer dangereux. 

Vendre une maison à un prix inférieur à celui du marché immobilier : les risques encourus

La première étape, lorsque la décision est prise de vendre un bien immobilier, est de réaliser une évaluation de la valeur, selon le marché, du bien considéré. Pour se faire, il suffit de collecter des informations, selon la localisation urbaine, le quartier et en fonction des qualités intrinsèques du bien, en prenant en compte les ventes déjà réalisées dans les mois précédents. 

Si le propriétaire décide de proposer un prix de transaction bien inférieur à celui du marché afin d’accélérer la vente, il peut attirer l’attention de l’administration fiscale. En effet, celle-ci a le droit de bloquer cette opération de vente en objectant son droit de préemption, ce qui va considérablement allonger les délais de réalisation de cette opération. 

De plus, l’administration fiscale pourra demander le paiement de droits d’enregistrement sur la valeur réelle du bien, ou alors considérer qu’il s’agit d’une donation cachée et de demander le paiement des droits liés à une donation. 

Bref, l’administration fiscale aura tout pouvoir pour contrecarrer une vente à un prix inférieur au marché. Un autre risque est d’être en situation délicate vis-à-vis de futurs acquéreurs qui auront compris l’urgence pour un propriétaire de réaliser le plus vite possible cette vente, avec une négociation biaisée, sans base réelle.

Peut-on vendre un bien à plus bas prix que celui du marché immobilier lors d’une succession ?

Considérons le cas particulier d’une succession. La première étape qui incombe aux héritiers est l’estimation du bien en question avant de le vendre. Si, pour des raisons visant à accélérer la vente du bien, celui-ci est vendu à un prix inférieur au marché, les héritiers s’exposent à un redressement fiscal. 

Néanmoins, dans le cas d’une résidence principale qui abrite toujours un conjoint survivant ou d’éventuels enfants mineurs, un abattement de 20% pourra être appliqué.

Rester dans le cadre légal : réaliser une estimation du prix de vente

Si les conséquences d’une sous-estimation vont au final à l’encontre de l’intérêt d’un propriétaire, en terme de délais et des frais encourus, la seule solution réside en une juste estimation du bien afin d’attirer l’attention d’acheteurs potentiels. 

Bien entendu, dans le cadre d’une négociation immobilière, le vendeur peut toujours proposer un prix avec une réduction par rapport au prix proposé et selon la demande d’un acheteur potentiel, mais cette réduction doit se conformer aux pratiques habituelles, en gardant en tête que celle-ci pourra être justifiée en cas de demande des services fiscaux.

Faire estimer la valeur de son bien par une agence immobilière

Décider de vendre un bien immobilier et de réaliser cette vente dans les plus brefs délais, quelles que soient les raisons de cette urgence, n’est jamais facile si l’on souhaite rester seul à la manœuvre.

Bien souvent, les conséquences, en cas d’erreur d’appréciation sur le prix de vente, les contacts avec les acheteurs potentiels et les relations avec les services fiscaux peuvent être lourds en terme de timing, des taxes à régler, de contentieux éventuels, mais aussi pour la réalisation effective de la vente devant un notaire. 

C’est pourquoi le recours à des professionnels de l’immobilier, à une agence immobilière qui aura la bonne expertise sur le prix d’un bien selon le marché local et qui engagera sa responsabilité dans le cadre d’un mandat, est plus nécessaire. C’est un principe de précaution qui, au final, fera gagner du temps pour une vente au juste prix.