Si vous investissez dans un bien immobilier, vous vous demandez certainement quelles sont les étapes entre le compromis de vente et l’acte de vente.La conclusion du compromis de vente représente la première étape de la transaction immobilière. Signer un compromis ouvre un délai de 3 mois environ au cours duquel l’accomplissement d’un certain nombre de formalités sera nécessaire avant de rédiger l’acte de vente définitif.
La préparation de l’acte de vente par le notaire, première des étapes entre le compromis de vente et l’acte de vente
Tandis que la promesse de vente oblige le propriétaire à réserver le bien immobilier mis en vente au profit d’un acheteur potentiel le temps d’un délai de réflexion convenu entre les parties, le compromis de vente fixe le prix et les conditions de la vente sur lesquels le vendeur et l’acquéreur se sont entendus.
Toutefois, l’acquéreur dispose d’un délai de 10 jours à compter de la signature du compromis, pour se rétracter sans avoir besoin de justifier d’un quelconque motif ni mettre en jeu la clause pénale.
À l’issue du délai de rétractation, soit 11 jours après la conclusion du compromis, le notaire peut procéder aux vérifications d’usage concernant notamment le titre de propriété, l’état civil des parties et leur capacité à exercer leur droit de vendre ou d’acquérir le bien. Pour ce faire, il adresse aux services administratifs concernés les demandes de pièces indispensables à la constitution du dossier (documents d’urbanisme, extraits cadastraux, renseignements hypothécaires, droits de préemption, etc.)
Compte tenu du délai de deux mois accordé aux communes pour exercer leur droit de préemption, l’ensemble des éléments constitutifs du dossier parviennent en général à l’étude notariale dans les 70 jours environ après la conclusion du compromis.
Une fois le dossier complet et toutes les conditions suspensives comprises dans le compromis levées, le notaire est en mesure de rédiger l’acte de vente immobilière. Un rendez-vous de signature est alors proposé aux parties généralement 90 jours au plus tard après la conclusion du compromis.
La réalisation des conditions suspensives
Conseillés par le notaire ou les agents immobiliers, le vendeur et l’acheteur s’entendent lors de la signature du compromis pour introduire dans l’acte des conditions suspensives. Ainsi, sans la réalisation de ces conditions, l’acte de vente immobilière ne peut avoir lieu. Ces conditions peuvent notamment concerner l’obtention de l’état hypothécaire du bien, d’un certificat d’urbanisme ou de la purge des éventuels droits de préemption. Mais, selon la situation propre à chaque partie, elles peuvent également porter sur une autorisation de permis de construire en faveur de l’acquéreur ou un accord de financement pour son projet immobilier.
Il est donc important de prévoir un délai suffisant (un minimum de 45 jours en cas d’emprunt bancaire par exemple) pour remplir chaque condition suspensive. La présence de conditions suspensives particulières, de même que la date retenue pour la mise à disposition du bien immobilier, sont de fait susceptibles de prolonger le délai habituel de 3 mois annoncé entre le compromis et l’acte de vente.
L’intervention obligatoire du notaire dans la transaction immobilière
En matière immobilière, la vente définitive est obligatoirement constatée par un acte notarié, que le compromis ait été conclu devant notaire ou par acte sous seing privé directement entre particuliers ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Il appartient donc au notaire de procéder à la réitération (c’est-à-dire au renouvellement) par acte authentique de l’accord conclu entre le vendeur et l’acquéreur aux termes du compromis de vente.
Le notaire rédige ainsi l’acte de vente immobilière et assure le suivi de ses clients tout au long du processus de vente. En veillant à l’identité des parties et à la véracité des informations reçues, le notaire apporte la sécurité juridique nécessaire à la transaction. Une fois l’acte de vente immobilière signé, la vente devient définitive. Il existe néanmoins des solutions pour entrer dans un logement avant l’acte de vente. L’accomplissement des formalités de publicité foncière et d’enregistrement de l’acte rend alors le transfert de propriété opposable aux tiers.
