Pour un propriétaire, la signature d’un bail d’habitation n’est jamais synonyme de la tranquillité d’un long fleuve tranquille et c’est plus souvent le lot d’un certain nombre d’inquiétudes. Bien-sûr, il y a celles concernant la défaillance du locataire quant au paiement régulier du loyer, de la dégradation de son bien, mais il en est d’autres qui peuvent impacter les intérêts d’un propriétaire, après signature du bail, sur son bien et l’utilisation qu’en fait son occupant.
Et peut alors se poser la question : celui-ci a-t-il la possibilité d’héberger un tiers, ou posée différemment, un propriétaire peut-il interdire un hébergement proposé par son locataire ?
Hébergement: définition
Différence entre hébergement et sous-location
Tout d’abord, il convient de préciser ce qu’est un hébergement. C’est le fait de loger une personne sans contrepartie financière, matérielle ou échange marchand (ex. heures de ménage en échange de son hébergement) dans son logement pour une durée plus ou moins longue, donc à titre provisoire. Ce n’est donc pas une sous-location.
Intervention d’un propriétaire concernant un hébergement
Plusieurs critères rentrent en jeu. Ils concernent le type de personne hébergée et ce que le bail stipule.
La personne hébergée
Tout d’abord, une évidence : le locataire doit être présent, de façon réelle et continue, durant toute la période d’hébergement. Si la personne hébergée est l’un de ses parents proches, ascendants (parents, grands-parents) ou descendants (enfants, petits-enfants), il n’est pas possible pour un propriétaire de s’y opposer. Ce serait d’ailleurs contraire à l’article 8.1 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme.
La situation est similaire si le locataire décide de vivre avec son conjoint après la signature du bail, marié ou non, sauf si le logement a une superficie inférieure à 16 m2. En revanche, si la personne hébergée n’est pas un parent proche, ni son conjoint, le propriétaire a une possibilité d’intervention et de décision, si une interdiction a été prévue initialement dans le bail.
Stipulation du bail
Si le bail a intégré une clause d’interdiction de tous hébergements de tiers, le bénéficiaire du bail a l’obligation avant d’ héberger une personne qui n’est pas cas l’un de ses parents proches ou son conjoint de demander à son propriétaire la levée de cette clause.
S’il ne le fait pas ou si le propriétaire refuse, l’hébergement sera illicite et pourra entraîner la résiliation du bail devant le tribunal d’instance. Il faut néanmoins préciser que c’est le propriétaire qui devra administrer la preuve de la résiliation du bail du fait de la présence d’une ou de plusieurs personnes hébergées sans son autorisation, ce qui n’est pas toujours aisé.
Impact d’un hébergement sur le bail
Une personne hébergée, qu’elle soit un proche parent, le conjoint ou même un tiers du titulaire du bail dont la présence n’a pas été autorisée par le propriétaire est un occupant sans titre, donc de façon illicite au regard du contrat de location. Dans la très grande majorité des cas, cette situation ne sera pas préjudiciable au bailleur, mais la dégradation des relations, la rupture entre conjoints, ou même le décès du locataire avec la présence d’une personne hébergée, autant de situations différentes qui peuvent conduire à des difficultés pour un propriétaire.
Ainsi, il devient possible que le logement soit alors exclusivement occupé par la personne hébergée que le propriétaire ne connait pas. Dans cette hypothèse, l’occupant n’étant pas un squatteur, il bénéficie des protections légales et procédurales s’agissant de son éventuelle expulsion. Néanmoins, il faut aussi souligner que dans le cas de conjoints qui se sont mariés durant l’exécution du bail, en cas de décès du titulaire en titre du bail, le conjoint survivant pourra légalement demander la poursuite du bail.
La situation sera similaire en cas de décès du locataire avec la présence d’un hébergé proche parent ou pacses et conjoints reconnus, qui auront une possibilité de demander le transfert du bail. Si ceux-ci ne n’interviennent pas pour bénéficier de ces possibilités de poursuite ou de transfert, ils seront donc considérés comme occupants sans droit ni titre.
Hébergement pour un locataire: conclusion
La présence d’une personne hébergée peut paraître une situation anodine pour un propriétaire qui perçoit régulièrement le loyer mais un principe de précaution doit s’appliquer. C’est pourquoi tout bail de location doit viser précisément cette situation afin que le locataire soit motivé à signifier à son propriétaire la présence de toute personne non prévue dans le bail et quelle que soit la durée de cette présence.
Il va aussi sans dire que l’hébergement annoncé à un propriétaire (par exemple, il a été informé de la présence d’un tiers dans le logement qu’il loue) par le titulaire du bail peut cacher une sous-location interdite. Dans ces cas, on rentre dans des zones précontentieuses compliquées à gérer avec de possibles conséquences sur le paiement des loyers.
Bref, la prudence et les précautions permettront d’anticiper ces situations délicates.
