Offre d’achat ou promesse d’achat: Quelles différences ?

Offre d’achat ou promesse d’achat ? Lors d’un achat immobilier, les termes d’offre d’achat, de promesse d’achat ou encore d’offre de prix sont monnaie courante. Quelles sont les différences entre ces différents termes et quelles sont les obligations qui incombent à l’acquéreur et au vendeur d’un bien après qu’une offre de prix soit rédigée ?

Offre d’achat ou promesse d’achat: deux termes proches mais avec des spécificités propres

Légalement, il s’agit exactement de la même chose, seule la dénomination diffère. Il s’agit d’un document qui est rédigé par l’acheteur potentiel d’un bien immobilier, généralement à la suite d’une visite sur place. L’objectif est de proposer un prix d’achat au propriétaire vendeur du bien. L’acheteur potentiel peut faire offre au prix demandé par le propriétaire ou formuler une offre à un prix inférieur. Il s’agit d’une promesse unilatérale d’achat qui n’engage que l’acheteur sur le prix auquel il est prêt à acquérir le bien. L’offre est valable durant un laps de temps définit qui est souvent de 8 jours.

Le propriétaire se réserve le droit d’accepter ou non l’offre émise par l’acheteur potentiel si le prix proposé est inférieur au prix de vente annoncé. En général, l’acheteur et le propriétaire vendeur entament une phase de négociation afin de s’accorder sur un prix juste pour les deux parties. Si le propriétaire accepte et signe l’offre de prix, celui-ci s’engage envers l’acheteur potentiel à lui vendre le bien. Les parties signent ensuite le compromis de vente qui va fixer les conditions définitives de la vente.

Que doit contenir cette offre de prix ?

Afin de se protéger juridiquement, il est recommandé d’adresser l’offre de prix au propriétaire vendeur par écrit. Celle-ci peut lui être envoyée par courrier, par l’intermédiaire de l’agent immobilier en charge de la vente ou par e-mail. Afin d’éviter d’éventuelles erreurs, il est conseillé de rédiger celle-ci avec une agence immobilière.

L’offre comprend généralement les éléments suivants :

  • la description du bien immobilier (adresse, type de bien, nombre de pièces, etc.) ;
  • le prix que l’acheteur est prêt à payer pour le bien immobilier ;
  • la durée de validité de l’offre de prix qui est souvent de 8 jours ;
  • la mention que l’offre est réputée caduque en cas d’absence de réponse du vendeur dans le délai précisé ;
  • des conditions suspensives, comme par exemple l’obtention d’un prêt immobilier ou d’un permis de construire ;
  • le délai de rétractation de l’acquéreur ;
  • le moment auquel la vente est considérée définitive, généralement à la signature du compromis de vente.

Quels sont les droits et les obligations des parties ?

Dans un premier temps, la rédaction et l’envoi d’une offre de prix n’engage que les futurs acquéreurs.

Obligations de l’acquéreur

Lorsque l’offre de prix est envoyée et que le vendeur accepte cette offre, les futurs acheteurs sont engagés à acheter le bien immobilier au prix convenu. Si l’acquéreur refuse de poursuive le processus de vente et donc de signer un compromis de vente, le vendeur peut se retourner contre celui-ci et demander un dédommagement. Cependant, l’acquéreur peut se désengager de ses obligations dans certains cas ou lorsqu’une clause suspensive se réalise, comme par exemple :

  • le refus d’obtention d’un prêt d’une institution financière pour financier l’achat du bien ;
  • le vendeur n’a pas répondu à l’offre de prix dans le délai de validité fixé ou n’a pas respecté les modalités prévues.

Obligations du vendeur

Comme expliqué ci-dessus, si le propriétaire reçoit une offre de prix identique au prix de vente annoncé, il a l’obligation d’accepter celle-ci. Si par contre l’acheteur potentiel fait offre à un prix inférieur, le propriétaire a le droit de refuser de vendre son bien et peut formuler une contre-offre que l’acheteur peut accepter ou refuser.

Bon à savoir : en cas de contre-offre par le vendeur, l’offre de prix initiale formulée par l’acheteur est caduque, c’est-à-dire qu’elle n’engage plus celui-ci.