Combien puis je emprunter pour un prêt immobilier ? Vous vous préparez à acheter un appartement ou faire construire une maison ? Avant de se lancer et de demander un prêt immobilier, il est important d’en connaître le fonctionnement et les spécificités pour pouvoir choisir le plus adapté à ses besoins. Pour faire simple, un prêt immobilier est un prêt de long terme qui permet d’acquérir un bien immobilier ou un terrain à des fins personnelles ou professionnelles.
Caractéristiques du prêt immobilier
En comparaison avec d’autres crédits, le prêt immobilier possède des caractéristiques spécifiques :
- Le montant : ils varient selon les banques mais généralement, il est possible d’emprunter de 50 000€ à 2 000 000€ ;
- La durée : les prêts immobiliers sont des prêts de long terme. Cette durée varie de 6 à 25 ans, voire plus dans des cas particuliers ;
- Le remboursement du prêt : il se fait par le biais de mensualités constantes sur une durée déterminée ;
- Le taux du prêt immobilier : c’est l’une des composantes principales du prêt immobilier. Il définit le coût total du financement. On parle souvent de taux débiteur, de TAEG et de taux d’usure.
Les différents taux du prêt immobilier
Ainsi, on distingue 3 taux qui caractérisent le prêt immobilier.
Tout d’abord, le taux débiteur (ou taux nominal) est celui qui est appliqué au capital emprunté. Il constitue la rémunération de la banque pour le service rendu (prêt d’argent) et permet de connaître le montant des intérêts. Il est constitué du loyer de l’argent emprunté (taux directeur de la BCE), des frais de gestion (marge de la banque) et d’une commission.
Puis, le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) que l’on peut qualifier de taux “tout compris” du prêt immobilier, car il inclut tous les frais annexes. C’est à ce taux qu’il faut se référer pour comparer les offres de prêt car ce taux permet de connaître le coût global du financement du prêt immobilier.
Le TAEG est constitué de 4 parties :
- taux assurance emprunteur (TAEA),
- frais de dossier,
- frais de tenue de compte,
- garanties obligatoires, etc.
Il varie selon différents éléments comme le capital emprunté, la durée de remboursement et le profil de l’emprunteur mais il ne peut dépasser un certain seuil, correspondant au taux d’usure (fixé par la Banque de France et révisé trimestriellement pour lutter contre les éventuels abus de la part des banques).
Les autres composantes du prêt immobilier
Le crédit immobilier n’est pas seulement constitué de capital et du taux d’intérêt. Il faut également considérer d’autres éléments, indispensables à la souscription du crédit, engendrant certains frais. C’est une manière pour la banque de maîtriser son risque. C’est le cas de l’assurance de prêt et de la garantie bancaire :
- L’assurance emprunteur du prêt immobilier qui permet à l’emprunteur d’être couvert s’il se trouve dans l’incapacité d’honorer ses échéances. Ce n’est pas une obligation légale mais elle est exigée par tous les établissements prêteurs et constitue une condition à l’acceptation de la demande de prêt par la banque. L’assurance emprunteur est systématiquement proposée par l’organisme prêteur lors de la souscription au prêt immobilier. Mais, il est possible de choisir un contrat chez l’assureur de votre choix, à condition que ce dernier propose au moins le même niveau de couverture que celui exigé par le prêteur, au risque de vous voir refuser le prêt.
- La garantie bancaire qui est un contrat permettant à la banque d’obtenir l’assurance qu’elle récupérera l’argent prêté. La garantie bancaire est payante et à la charge de l’emprunteur. Pour garantir ce prêt, plusieurs options s’offrent à l’emprunteur comme le cautionnement (engagement d’un organisme spécialisé dans le cautionnement à rembourser la banque en cas de défaillance de la part de l’emprunteur, montant de la caution représente en moyenne près de 2 % du capital emprunté), l’hypothèque (la banque peut saisir le bien et le vendre aux enchères afin de récupérer la somme prêtée), le Privilège de Prêteur de Deniers (le PPD fonctionne sur le même principe que l’hypothèque) et le nantissement (mise en gage d’un bien incorporel pour garantir son prêt comme le livret d’épargne ou le contrat d’assurance vie).
Les différents prêts immobiliers
Il existe plusieurs types de prêts immobiliers permettant de répondre aux exigences multiples des emprunteurs, car chaque projet immobilier est unique, les prêts ont donc besoin d’être adaptés:
- les prêts amortissables (le prêt le plus commun, à long terme) ;
- les prêts relais (à court terme permettant à un propriétaire désireux de vendre un bien, d’en acheter un nouveau avant d’avoir vendu le premier) ;
- les prêts à taux zéro (crédit immobilier complémentaire, sans intérêts, à destination des primo-accédants, c’est-à-dire, les personnes et foyers devenant propriétaire pour la première fois de leur résidence principale).
Ainsi, en suivant l’évolution des prix de l’immobilier et en comparant les différents types de prêts, il est facile de comprendre et adapter son choix aux besoins et au bien acheté. Il faut donc bien réfléchir avant de demander un prêt immobilier car c’est un engagement à long terme qui s’accompagne de risques et d’une charge financière importante. Donc, avant d’investir il est conseillé d’analyser sa situation et de comparer les différents prêts pour trouver le plus adapté.
