Comment s’assurer de la solvabilité du futur locataire est peut-être l’un des points qui préoccupent le plus les propriétaires, car la solvabilité du locataire déterminera en grande partie la possibilité de respecter (volontairement ou obligatoirement) les obligations du contrat de location. Voici de ce fait les astuces et conseils vous permettant de vérifier la solvabilité d’un locataire pour un bien immobilier mis en location.
Solvabilité: vérifier le niveau de revenu du locataire
Afin de pouvoir vérifier le niveau de revenu d’une personne, la présentation d’une fiche de paie ou des déclarations d’impôt sur le revenu dans le cas des indépendants est généralement demandée. L’analyse de la fiche de paie permet de connaître le niveau de revenus professionnels récurrents dont dispose la personne.
En ce sens, il faut savoir que les ratios de solvabilité qui sont généralement exigés par les compagnies d’assurance habitation locative est que le loyer ne représente pas plus de 30 % – 40 % des revenus nets du locataire, c’est-à-dire qu’avec un salaire net de 1000 €, il est conseillé (tant pour le propriétaire que pour le locataire) que le loyer mensuel ne dépasse pas 400 €.
Solvabilité: vérifier la stabilité de l’emploi
Outre le niveau de revenu, il est également important de connaître la stabilité de l’emploi du locataire potentiel. Ce n’est pas la même chose de louer à une personne qui travaille dans la même entreprise depuis 10 ans qu’à une personne qui vient d’être embauchée pour 6 mois par une agence d’intérim. En ce sens, il y a des propriétaires qui préfèrent toujours louer à des fonctionnaires, car ils ont une plus grande stabilité professionnelle.
Si le locataire ne fournit pas de preuves suffisantes de solvabilité avec ces critères, il est conseillé d’exiger des garanties supplémentaires, au-delà de la caution d’un mois. Les formules de garantie sont variées, mais les plus courantes sur le marché sont les suivantes, car elles fonctionnent assez bien.
Dépôt de garantie ou garantie supplémentaire
En plus du dépôt légal obligatoire (1 mois dans les baux d’habitation et 2 mois dans les baux à usage autre que d’habitation), nous pouvons exiger du locataire le versement d’une garantie supplémentaire en espèces, pour le montant jugé approprié. Ce montant ne doit pas être déposé avec le dépôt de garantie auprès de l’organisme autonome correspondant, mais sera conservé par le propriétaire. Dans tous les cas, il doit être restitué à la fin de la location s’il n’y a pas de manquements.
Garantie bancaire
La garantie bancaire nous permettra de réclamer le montant des dettes du locataire auprès d’une institution financière. Cependant, elle est de moins en moins fréquente en raison de la réticence (et du prix) des banques à accorder des garanties. En outre, il est conseillé de faire réviser la garantie par un avocat afin de s’assurer qu’il n’y aura pas de problème en cas d’exécution forcée.
Caution solidaire
Une autre option consiste à demander la constitution d’une caution solidaire par une personne solvable qui remplit les conditions que le locataire ne remplit pas. Dans ce cas, il sera nécessaire de vérifier la solvabilité du garant. Le garant garantit avec ses biens l’exécution des obligations du locataire, de sorte que nous pouvons nous retourner contre le garant si le locataire ne remplit pas ses obligations.
Il est toujours préférable d’avoir un flux constant de revenus (salaire, loyers, etc.) plutôt que l’existence d’actifs immobiliers, car nous pouvons agir sur les actifs, mais ils sont illiquides.
