Acheter en viager à Paris peut être attractif, mais certains détails doivent être pris en compte et nous allons voir lesquels.Paris et sa région IDF, où se croisent les flux démographiques du monde entier, est un pôle d’attractivité majeur et une région à fort potentiel pour l’investissement immobilier. Réaliser une transaction immobilière à Paris ou sa banlieue comporte toujours une forte plus value pour l’acquéreur.
Le viager en Ile de France, l’investissement idéal
Comme dans tout investissement immobilier, la localisation du bien est primordiale. La petite et moyenne couronne possède des atouts indéniables au niveau des infrastructures, de la qualité de vie, des espaces verts et même des infrastructures sportives et culturelles.
Si vous souhaitez devenir propriétaire dans l’un des 8 départements de la région Ile-de-France, misez sur ces villes rayonnantes en plein développement : Neuilly sur Seine (92), Boulogne (92), Courbevoie (92), Versailles (77), Levallois Perret (92), Saint Maur des Fossés (94), Torcy (77), Montmorency (95), Sucy en Brie (94). Vous trouverez acquéreur ou un locataire sans aucune difficulté, une fois que vous obtenez votre bien.
Acheter en viager à Paris, en quoi cela consiste ?
Les vendeurs sont souvent des personnes âgés qui n’ont pas d’héritier. Le viager leur assure un complément de retraite, en percevant une rente mensuelle.
Comment calcule-t-on le montant de la transaction immobilière à Paris en viager ?
- Le prix de départ est la valeur réelle du bien sur le marché.
- A cette valeur s’applique une décote de 30 à 65 % selon l’âge du propriétaire et son espérance de vie (barème des notaires). Plus le propriétaire est jeune, plus la décote est importante.
Le versement du prix final est morcelé :
- Le bouquet est le capital de départ versé à la vente (généralement 30 % du prix total)
- L’acquéreur s’engage à verser une rente au vendeur jusqu’à son décès
Nos 3 conseils pour réaliser un bon investissement en viager
Acheter en viager à Paris est très avantageux car le bien va prendre de la valeur avec le temps, et le prix de vente reste largement inférieur au marché traditionnel.
Bien maîtriser les conditions de la vente en viager
Acheter en viager nécessite de bien comprendre les particularités de ce contrat.
Le contrat de vente en viager est dit « aléatoire », c’est-à-dire qu’il se base sur une projection, et ne comporte aucune garantie. L’achat en viager est un investissement à durée indéterminée.
Acheter en « viager occupé » signifie que le propriétaire est toujours dans les lieux et exerce son droit d’usage et d’habitation. En « viager libre », l’acquéreur peut disposer du bien immédiatement et percevoir des loyers.
A savoir : Si le propriétaire décède dans les 20 jours suivant la vente, la loi considère cet événement prévisible et invalide la vente.
Déterminer le bouquet et la rente selon ses capacités
Tous les cas de figure sont possibles en viager : pas de rente, un bouquet conséquent, une rente minime et inversement… Le bouquet et la rente viagère sont inversement proportionnels.
Dans la plupart des cas, les investisseurs ne passent pas par un prêt immobilier ou un crédit à la consommation, et n’ont pas d’intérêt à rembourser. L’apport initial est souvent bas. Cependant, il est primordial de choisir une formule adaptée à vos revenus et à vos capacités de financement.
A noter : Si l’acquéreur n’est plus en capacité de verser la rente, le contrat de vente est immédiatement invalidé et le bien perdu. Toutes les sommes versées après la signature du contrat sont définitivement acquises au vendeur.
Bien négocier les clauses du contrat de viager
Si vous souhaitez acheter en viager, il est judicieux de prévoir une à deux visites annuelles pour s’assurer que le bien est bien entretenu par l’occupant. Il est également recommandé de prévoir une ou deux clauses de revalorisation de la rente en cas de libération anticipée. Relisez bien le contrat de vente final et assurez-vous que tous les détails ont été abordés avec le notaire.
En viager, tout ce qui est lié à l’usage du bien (chaudière, ballon d’eau chaude, taxe d’habitation…) reste à la charge de l’occupant. C’est à l’acheteur de s’acquitter des charges de propriétaire : impôts fonciers et éventuels gros travaux. Avant de signer la vente, faites bien attention à ce que la répartition des charges de copropriété entre le propriétaire et vous soit juste. Une marge de négociation de 30 % est possible.
En conclusion
Vous l’aurez compris la vente en viager en Ile de France peut être un excellent investissement mais n’est pas à prendre à la légère. Un investissement en viager de par sa nature aléatoire comporte des risques. Ne choisissez le viager que si vous avez une trésorerie disponible et un horizon d’épargne important.
