Le bail emphytéotique, ce contrat qui permet de louer à long terme un bien immobilier, n’est pas encore connu de tous. Pourtant celui-ci semble apporter son lot d’avantages contrairement au bail classique. Mais qu’est-ce donc exactement le bail emphytéotique ? Est-ce qu’il peut rentrer dans la garantie visale ?
Bail emphytéotique : définition
Le bail emphytéotique, appelé également emphytéose, est un contrat de location à longue durée accordant au locataire des droits de constructions et d’hypothèques. Dans ce cas-là, le locataire devient un emphytéote et doit verser une redevance au bailleur pendant tout le temps ou le bien immobilier lui est loué. Le contrat doit durer au minimum 18 ans et peut durer au maximum 99 ans.
Particularité du bail emphytéotique
Une fois le bail signé, l’emphytéote se voit accorder des droits de travaux. Ces derniers doivent être effectués dans le but de valoriser le bien pour apporter une plus-value. Même si le locataire possède la permission de réaliser n’importe quelle construction au sein du foyer, il ne doit toutefois pas entraîner de changements le dégradant et le conduisant à une perte de sa valeur. Lorsque le contrat prend fin, toutes les améliorations instaurées par le locataire reviennent au propriétaire.
Permissions et obligations du propriétaire et du locataire
Une fois le contrat signé, le propriétaire et le locataire obtiennent des permissions et sont surtout soumis à plusieurs obligations.
Concernant le propriétaire
La majorité des obligations doivent être tenues par le locataire. Le propriétaire est simplement soumis à un respect du contrat réalisé avec l’emphytéote. Néanmoins, si le locataire ne paye pas deux années de suite la redevance qui est due au bailleur, ce dernier est en droit d’y mettre un terme. De même, si le locataire n’a pas respecté le bien et exécuté des travaux qui l’ont détérioré.
Concernant le locataire
Outre les travaux qu’il a la possibilité de faire, l’emphytéote est autorisé à louer et sous-louer le bien immobilier, mais aussi l’hypothéquer, accepter une servitude passive ou encore acquérir une servitude active. En contrepartie, il se doit de payer le loyer dans les délais demandés, ne faire que des travaux qui tend à améliorer le bien et payer la taxe foncière. Même si à la signature du bail, le locataire possède de nombreux droits qui font de lui un quasi-propriétaire, il lui est cependant interdit de vendre l’habitation.
Résiliation de l’emphytéose
L’avantage du bail emphytéotique est de pouvoir louer sur le long terme. C’est donc un accord aussi profitable pour le loueur que pour la personne qui loue, c’est la raison pour laquelle il ne peut pas être résilié n’importe quand. Il faut que les deux parties soit en accord pour y mettre fin, c’est à dire qu’ils ont tous deux respectés leurs obligations et que le locataire puisse rembourser intégralement le prêt. Dans le cas contraire, une rupture du contrat ne peut être envisagée.
Le contrat peut prendre fin également dans d’autres cas de figure :
- Lorsque le bail arrive à son terme.
- Lorsque le locataire n’a pas respecté le contrat et a endommagé le bien immobilier.
- Lorsque le locataire n’a pas pu payer deux années consécutives la redevance.
