On entend souvent parler d’insalubrité lorsque l’on parle d’un logement, mais à quoi cela correspond t-il vraiment ? Un logement est dit insalubre quand il représente un risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes y habitant. Il peut s’agir de pièces humides, d’absence d’eau courante, de la présence de nuisibles ou encore d’amiante ou de plomb. Aujourd’hui en France, on compte entre 500 000 et 600 000 logements insalubres, ce qui en fait un véritable problème de santé publique. Que faire si vous êtes locataire et que vous habitez dans un appartement ou une maison insalubre ? Quels sont les risques si vous en êtes le propriétaire ?
Logement insalubre: définition
Un logement devient insalubre suite à une accumulation de problèmes d’entretien ou de la configuration de l’immeuble. L’insalubrité d’un logement s’étudie toujours au cas par cas et selon certains critères tels que :
- l’état des équipements en fonction des normes en vigueur
- la superficie du logement, l’état des plafonds, l’isolation phonique et thermique
- les risques particuliers, c’est-à-dire la présence d’amiante, de plomb ou l’installation de gardes corps aux fenêtres
- l’entretien du logement
- la circulation de l’air
Une habitation insalubre ne devrait pas être mis en location comme le stipule la loi du 30 janvier 2002 (article 5). En effet, le propriétaire qui décide de louer un bien immobilier doit s’assurer que son logement est entièrement décent et salubre. Un logement est salubre quand les équipements sont en bon état et non dangereux pour la sécurité et la santé du locataire. Il doit être régulièrement entretenu avec une bonne circulation de l’air et de la lumière.
Que faire en cas de logement insalubre ?
La notion d’insalubrité est un domaine qui relève du droit public. Les sanctions sont donc prononcées par des autorités de l’administration. Un locataire qui fait face à une habitation insalubre doit prévenir le maire de la commune dans laquelle se trouve le logement. Il peut signaler l’insalubrité par mail, par courrier, par téléphone ou en se déplaçant directement à la mairie.
Ce signalement entraîne l’ouverture d’une procédure au cours de laquelle l’Agence Régionale de Santé (ARS) ainsi que les Services Communaux de l’Hygiène et de la Santé (SCHS) se déplacent dans le logement. Ce sont eux qui dressent un premier bilan de la situation et rendre leur décision quant à l’insalubrité ou non d’un logement.
Un rapport est ensuite transmis au Conseil Départemental de l’Environnement et des Risques Sanitaires et Technologiques (CODERST). Une réunion est ensuite demandée par le préfet afin d’examiner ce rapport et émettre des avis. Si le préfet émet un avis d’insalubrité, le logement ne peut plus être habité. Si le logement doit être sécurisé, le préfet prend, ce que l’on appelle, un arrêté de péril.
Habitation insalubre: quelles conséquences pour le bailleur ?
Si un bailleur décide de louer une habitation insalubre, il s’expose à de lourdes conséquences financières : il ne pourra plus louer son logement et donc rembourser son prêt mais il sera également contraint de faire les travaux nécessaires pour rendre son logement loué décent.
- Si l’arrêté du préfet fait mention d’une situation d’insalubrité remédiable, le bailleur devra effectuer les travaux de réhabilitation dans un temps donné.
- Si l’arrêté fait mention d’un état d’insalubrité irrémédiable, cela signifie que, même avec des travaux, le logement ne répondra jamais aux critères de décence imposés par la loi.
On retrouve souvent ce cas de figure avec les combles ou les caves car ce ne sont pas des lieux prévus pour l’habitation.
