Un commodat immobilier : comment ça fonctionne ?

Il s’agit d’un contrat entre deux parties. L’une met à disposition un bien immobilier au bénéfice de l’autre. Le bénéficiaire occupe le bien et s’engage à son entretien comme un bon locataire. Ce type de contrat est défini par l’article 1875 du Code Civil.

De cette manière, le propriétaire d’un logement peut le prêter à un proche qui est étudiant. Un propriétaire agricole peut prêter une terre pour usage à un autre agriculteur. Dans le cadre d’une succession familiale, on peut prêter un bien à l’un des héritiers. Une entreprise propriétaire d’un immeuble, peut prêter à son dirigeant, une partie de l’immeuble comme logement. Le bénéficiaire du prêt à usage s’engage à subvenir à toutes ses charges d’entretien et d’avoir à le rendre, à la fin du prêt, en l’état initial.

 

Les avantages du prêt à usage

Le premier avantage de ce type de prêt est de clarifier une situation pouvant paraître complexe depuis l’extérieur. En général la mise en place de ce prêt est simple et rapide. En effet, les deux parties concernées sont d’accord et le coût est nul. Le plus souvent, cette opération permet l’entretien d’un bien qui pourrait se dégrader en cas de vacance.

Sa mise en place peut se faire avec un écrit ou simplement par entente tacite, de manière verbale. L’entente tacite valant contrat, sous réserve que les déclarations soient déposées auprès des administrations concernées. D’autant que le plus souvent, la durée de ce type de prêt est relativement courte et limitée dans le temps.

 

La différence entre prêt à usage et bail de location

Dans le cas du commodat, il ne saurait exister de la part du bénéficiaire, un paiement sous quelque forme que ce soit. Tout encaissement pour le propriétaire, par virement et même en nature, entrainant la requalification du prêt à usage en bail locatif. De fait, ce changement de contrat ne profiterait aucunement au propriétaire, qui se verrait soumis à des impôts et taxes classiques. De plus, le bail locatif étant par définition, favorable au locataire, le propriétaire n’aurait lui rien à gagner à ce changement.

 

Etablissement d’un prêt à usage

Bien que, comme déjà précisé, ce contrat puisse être verbal nous ne saurions trop conseiller de l’établir par écrit. Après, qu’il soit ou non enregistré par devant un notaire, relève de la décision des parties. Cependant, pour la rédaction du contrat, les modalités sont là encore d’une grande souplesse. Par exemple, rien n’oblige à porter la mention de la durée du prêt. Pour autant, sachant que la sortie et le terme de ce type d’accord peut-être souvent source de conflit, soyez précis.

Prenons pour exemple le cas où la date d’expiration du prêt n’est pas précisée. Dans ce cas, le propriétaire peut à tout moment, récupérer l’usage de son bien, sans prévenir ni aménager de délai au bénéficiaire.

Si une date d’expiration est prévue, au terme, le preneur doit restituer le bien désigné, sans aucun formalisme de réserve ni d’opposition.
Dans le cas d’un renouvellement du contrat par tacite reconduction, à terme, il est convenu d’accorder au preneur un délai de six mois lui permettant de trouver une solution de remplacement avant la restitution finale.

 

Les obligations des parties

Le preneur a pour obligation de faire face au coût de toutes les charges liées à l’usage du bien prêté. Le propriétaire se voyant dans l’obligation d’intervenir en cas de nécessité de gros travaux.

Dans les faits, nous nous retrouvons dans le cadre des obligations classiques d’un propriétaire et de son locataire. Là encore, il est vivement conseillé au preneur de se couvrir, au moins en Responsabilité Civile, par le biais d’une assurance. On ne saurait tout prévoir, surtout dans le cas d’un habitat collectif.

En matière de conclusion, nous pouvons rappeler que le Commodat se différencie d’un contrat de vente, d’une convention d’occupation précaire, d’un bail emphytéotique ou d’un contrat de location. Il cumule, en effet, tous les avantages de ces différents dispositifs en se soustrayant à la pesanteur administrative des uns ou des autres.